Upadłość firmy Wojtek_Restrukt 02.04.2026 07:17

Wniosek o upadłość złożony a umowa najmu lokalu i kaucja — czy wynajmujący może wypowiedzieć od razu?

Prowadzę spółkę z o.o. w branży IT (mały software house) i działamy w wynajmowanym biurze w Warszawie na umowie najmu na czas określony do końca 2026 r. Tydzień temu złożyliśmy wniosek o ogłoszenie upadłości i czekamy na decyzję sądu, a działalność jest już w praktyce ograniczona do minimum. Mamy 2 miesiące zaległości w czynszu (ok. 26 tys. zł) i wpłaconą kaucję w wysokości 3-miesięcznego czynszu (ok. 39 tys. zł). Wynajmujący dowiedział się o wniosku i naciska, żebyśmy oddali lokal „od razu”, strasząc natychmiastowym wypowiedzeniem i zatrzymaniem całej kaucji. Nie wiem, jak to wygląda formalnie w okresie między złożeniem wniosku a postanowieniem sądu: czy umowa najmu nadal obowiązuje na normalnych zasadach i czy wynajmujący może ją skutecznie wypowiedzieć tylko dlatego, że złożyliśmy wniosek o upadłość. Czy w tym czasie wynajmujący może potrącić zaległości z kaucji i żądać dopłat albo od razu obciążyć nas dodatkowymi kosztami (np. odszkodowaniem za wcześniejsze rozwiązanie)? Jak to zwykle wygląda z rozliczeniem kaucji i odbiorem lokalu, gdy sprawa jest jeszcze „przed decyzją sądu”?

Dyskusja (4)

ZuzannaRestrukt 02.04.2026 09:38

Miałem podobną sytuację w firmie (też najem na czas określony) i w praktyce wynajmujący nie „czekał na sąd”, tylko odpalił wypowiedzenie od razu, bo zaległość w czynszu była dla niego wystarczającym pretekstem. Kaucję najczęściej traktują jako zabezpieczenie i próbują ją potrącić na zaległy czynsz/odsetki, ale to nie działa tak, że kaucja „automatycznie” kasuje dług i nagle robi się bezpiecznie z umową. U nas skończyło się tak, że mimo kaucji i rozmów i tak dążyli do szybkiego odzyskania lokalu, a formalności po złożeniu wniosku upadłościowego niewiele ich obchodziły na tym etapie. Macie w umowie zapis o możliwości wypowiedzenia przy zwłoce w płatnościach (np. po 1–2 pełnych okresach)?

Justyna_84 02.04.2026 12:24

U mnie wynajmujący po informacji o wniosku o upadłość nie wypowiedział „od razu”, tylko dopiero gdy poszło oficjalne wezwanie do zapłaty i minął termin, a kaucję po prostu potrącił na zaległy czynsz (i jeszcze próbował doliczyć koszty). Macie w umowie zapis, że zaległość za 2 okresy płatności daje podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia?

KarolinaFirmaUpadlosc 02.04.2026 18:10

Miałem podobnie w firmie znajomego: przy 2 miesiącach zaległości wynajmujący zwykle idzie w wypowiedzenie „od ręki” (albo przynajmniej straszy), a kaucję najczęściej zalicza na zaległy czynsz i media, więc rzadko kiedy coś realnie wraca. Macie w umowie zapis, po ilu dniach opóźnienia i w jakim trybie mogą wypowiedzieć?

JanekPlock 05.04.2026 07:12 Odpowiedź do: KarolinaFirmaUpadlosc

U nas było bardzo podobnie: przy dwóch miesiącach zaległości właściciel od razu odpalił temat wypowiedzenia albo przynajmniej mocno cisnął, nawet jak umowa była na czas określony. Kaucja praktycznie zawsze poszła na pokrycie zaległego czynszu i opłat, więc o „zwrocie” nie było mowy, raczej tylko o tym, czy po potrąceniu zostaje jeszcze coś do dopłaty. To, że wniosek o upadłość już złożony, w praktyce nie studzi emocji wynajmującego, bo on patrzy głównie na brak płatności i chce zabezpieczyć lokal. Macie w umowie konkretny zapis, po ilu dniach opóźnienia mogą wypowiedzieć i czy jest wymóg wcześniejszego wezwania do zapłaty?